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2009年上海市工业物业市场回顾
cf.zhaoshang-sh.com 2010年02月01日14:31 上海工业房地产测评研究中心

 市场回顾

  2009年上半年,随着金融危机对实体经济影响的不断深入,上海市工业物业市场持续低迷,但是在国家一系列救世措施,如四万亿救世资金投放、十大振兴产业出台以及出口退税调整等的推动下,上海市工业物业租售价格的降幅在逐步收窄。同时,随着上海市“两个中心”和虹桥商务区建设的推进,以及大飞机和迪斯尼项目的落户,2009年下半年上海市工业物业租赁市场开始活跃,租售价格开始逐步回升,这也预示着上海市工业物业租赁市场开始回暖。

回顾2009年的上海市工业物业市场,主要呈现出以下几个特点:
(1)工业土地一级市场方面:2009年上海市的11个区县均有工业土地出让,奉贤区出让数量最大,此外,市区和原浦东新区在产业升级步伐的推动下也有少量地块出让;在工业土地资源稀缺的上海,出让的地块以4公顷以下的中小地块为主。
(2)工业物业租赁市场方面:受到金融危机的影响,2009年上海市工业物业的租售价格呈现先抑后扬的趋势;市区、闵行和原浦东新区的工业物业依然受到投资者的青睐;在产业升级的大环境下,上海市高标准雷火电竞平台登录、标准物流仓库和市郊研发办公类物业的需求量被放大。
(3)工业房地产相关政策方面:为防止各地囤积土地,实现工业土地的节约集约利用,国土资源部和其他相关部委分别采用了多种手段进行控制,使得2009年工业房产政策调控主要集中在土地方面,这也使得2009年成为工业土地的调控年。
一、工业土地一级市场回顾
1 2009年上海市工业土地一级市场出让与交易情况
数据来源:上海市规划和国土资源网
2 2009年上海市工业土地一级市场出让面积分布图
数据来源:上海市规划和国土资源网
3 2009年上海市各区县工业土地一级市场成交均价
数据来源:上海市规划和国土资源网
2009年上海市共发布了62批次318幅工业土地的出让公告,总出让面积为1289.775公顷。截至目前,上海市工业土地一级市场已成交地块数为286幅,成交率达到89.94%未成交土地中有26幅是12月份发布的公告,需到2010年2-3月份挂牌,因此预计09年上海工业土地一级市场成交率在95%以上。
图1显示,2009年上海市工业土地一级市场出让地块数最多、出让面积最大的区域为奉贤区,80幅工业地块的总出让面积为379.463公顷,占到2009年上海市工业土地一级市场总出让面积的近三成。图2显示,2009年上海市工业土地一级市场单幅地块的出让面积集中在4公顷以下,占到75.15%,其中单幅面积在1-2公顷的地块最多,占到28.3%,由此可见,2009年上海市工业土地一级市场的出让地块以中小面积地块为主。除此以外,2009年上海市区的普陀、闸北和原浦东新区的外高桥、曹路、川沙地区均有少量地块出让。
图3显示,2009年上海市工业土地一级市场成交均价位列前三的分别是市区、原浦东新区和闵行区,这主要是由其良好的产业基础和稀缺的工业土地资源造成的。
二、工业物业租赁市场回顾
1. 租售价格
4   2009年上海市工业物业租金均价走势图
数据来源:上海工业房地产测评研究中心
5   2009年上海市工业物业出售均价走势图
数据来源:上海工业房地产测评研究中心
由图4和图5可以看出,2009年上海市工业物业的租售均价呈现前抑后仰的态势。在国际金融危机的影响下,2009年前三季度上海市工业物业租售均价持续走低,其中,租金从0.599/平米/天下跌至0.594/平米/天,跌幅为0.83%,售价从3085/平米下跌至3079.4/平米,跌幅为0.18%。金融危机对上海实体经济产生的不利影响是造成上海市工业物业租售价格持续下跌的主要原因。但是为了应对金融危机,国家采取了多项救世措施,比如四万亿救世资金的投放、十大振兴产业的出台以及出口退税政策的调整等,挽救或盘活了很多实体企业,也对工业物业租赁市场产生了积极的影响,这也是租售均价跌幅不断缩小的主要原因。此外,随着国内需求的增加和海外市场的回暖,2009年第四季度上海市工业物业的租售均价开始止跌回升。从租售价格的全面回升,可以看出上海市工业物业租赁市场开始逐步走出金融危机的阴影。
2. 需求市场
根据上海工业房地产测评研究小组对上海招商网后台2009年上海市工业物业需求信息的统计分析得出:
6  2009年上海工业物业区县需求分布图
数据来源:上海工业房地产测评研究中心
区域需求方面:由图6可以看出,2009年大浦东、闵行和市区的需求量最大,分别占到总需求量的19%、17.5%和13.6%,这不仅与区域的地理位置、交通条件和基础配套有关,还与区域的产业成熟度及大项目带动有关,比如大浦东是“两个中心”的核心区域、迪斯尼项目的所在地,闵行是大虹桥商务区以及正在申请中的国际贸易中心的核心区域。
7  2009年上海工业物业面积需求分布图
数据来源:上海工业房地产测评研究中心
8   2009年上海工业物业区域—面积需求情况
数据来源:上海工业房地产测评研究中心
面积需求方面:由图7可以看出,2009年上海工业物业的需求面积主要集中在3000平米以下,占到总需求量的80.38%,其中1000平米以下的需求量占到46.9%。同时,由图8可以看出,闵行、市区和原浦东新区又是1000平米以下小面积雷火电竞平台登录的主要需求地,这主要应该是受制于区域内的租金压力。
 
9  2009年上海市各类型工业物业的需求情况
数据来源:上海工业房地产测评研究中心
10  2009年上海工业物业区域—类型需求情况
数据来源:上海工业房地产测评研究中心
物业类型需求方面:由图9可以看出,2009年上海市对工业雷火电竞平台登录的需求量占到71.3%,其中单层雷火电竞平台登录的需求量占到40.15%,而仓库的需求量只占25.32%,其中标准仓库的需求量占到17.52%,是简易仓库需求量的2倍多。由此可见,目前上海市对单层雷火电竞平台登录和标准仓库的需求量仍然比较强劲。同时由图10可以看出,目前在单层雷火电竞平台登录需求强劲的情况下,市区、闵行区和原浦东新区的多层雷火电竞平台登录需求量高于单层雷火电竞平台登录,这一方面是由土地资源的稀缺性造成的,另一方面也与产业发展趋势有关。
3. 市郊商务园区动态
作为新兴产业类型,上海市郊商务园区研发办公楼市场在近年发展迅猛,尤其是市郊独栋商务别墅凭借其独特的优势,受到了越来越多开发商的青睐,目前此类项目主要集中在大浦东、闵行、松江、嘉定和宝山。研发办公类物业的需求量是与区域内的产业成熟度密切相关的,或许正是“两个中心”建设和迪斯尼项目落户催生了大浦东区域内此类物业的建设:位于浦东金桥出口加工区63号地块的金桥Business Park总建筑面积为43531.61平米,与2009年底建成;位于上海国际医学园区内的医谷现代商务园二期总建筑面积49152.7平米,将与2010年上半年建成;位于浦东康桥秀浦路的总部湾四、五期规划在2010年春节前动工。
根据上海工业房地产测评研究小组对上海市部分市郊商务园的调研发现,市郊独栋商务别墅的消费群体以创意设计研发、电子信息类自用型企业及部分投资型企业为主。在金融危机的影响下,2009年市郊独栋商务别墅的出售均价基本保持在7500-8000/平米范围内。
三、政策法规盘点

时间
政策法规
政策法规要点
媒体观点
2009.1
《单位GDP和固定资产投资增长的新增建设用地消耗考核办法》
颁布实施《单位GDP和固定资产投资增长的新增建设用地消耗考核办法》,组织对省级人民政府,以及国家级、省级开发区土地集约利用情况的评价,并将节约集约用地纳入土地利用计划执行情况进行考核。
此《办法》的出台无疑给2009年的土地新政上了一道紧箍咒。
2009.5
《关于就调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知》
《通知》对《全国工业用地出让最低价标准》实施政策进行了适当调整,即变相下调工业用地最低出让标准。《通知》要求,各市县国土资源管理部门在工业用地出让前应当根据土地估价结果、土地供应政策和最低价标准等集体决策、综合确定出让底价。对各省市确定的优先发展产业且用地集约的工业项目,在确定土地出让底价时可按不低于所在地土地等别相对应《标准》的70%执行。
此次土地打折行动凸显出国家力图营造经济刺激氛围的又一努力。
2009.6
《关于进一步提高部分商品出口退税率的通知》
财税[2009]88号《关于进一步提高部分商品出口退税率的通知》与200961号起执行。此次出口退税不同程度的提高了电视用品发送设备、缝纫机、农业深加工产品、仪器仪表等商品的出口退税率。
提高部分产品出口退税率,调整部分产品出口关税,可以扶持劳动密集型中小企业,支持产业优化升级,扩大就业。从保证经济平稳较快增长的目标来说,是非常有利的。
2009.7
《关于在保增长保红线行动中加快处理批而未用土地等工作的通知》
《通知》要求将清理批而未用土地纳入双保行动,要求县级以上地方国土部门要对2007年和2008年所有批而未用土地进行清理统计,逐项登记,建立宗地数据库,分别提出处理意见,并逐级上报。
不仅是对批而未用土地的一次清查,也是打击“囤地行为”的一次尝试。
2009.8
《关于新增建设用地土地有偿使用费征收等别执行政策问题的通知》
《通知》确认各地依法取得的新增建设用地计征新增费适用的征收等别,应当以有关人民政府依法批准农用地和未利用地转为建设用地时适用的新增费征收等别为准。其中,依法由国务院批准城市建设用地的,以国务院批准农用地转用和土地征收方案的时间为准;其他新增建设用地均以有权一级人民政府批准时间为准。
 
2009.8
《关于严格建设用地管理促进批而未用地利用通知》
《通知》要求各地在全面清理、摸清底数的基础上,及时制定批而未征、征而未供、供而未用、用而未尽土地的处理意见和整改方案,并认真抓好落实。规范城市基础设施等用地的供地手续,完善工业用地出让备案制度,采取切实措施促进建设用地的有效利用,切实预防和防止未批即用、批而未征、征而未供、供而未用等现象的发生。
这已经是国土部近期在加强土地批后监管问题上的第二道通知。
2009.9
《关于集约用地的通知》
国务院926日发布一则《关于集约用地的通知》,针对开发商首次明确规定了相对严格的闲置费用标准,并指出将会很快对闲置土地征收增值地价。对于土地闲置满两年的,将依法无偿收回、坚决无偿收回或者重新安排使用;对于土地闲置满一年不满两年的,开发商需按出让或划拨土地价款的20%交纳土地闲置费;另外,国土资源部将对闲置土地征收增值地价。
政策的好坏关键在于实施,虽然《关于集约用地的通知》明确指出开发商的责任及重申闲置土地处理制度,但其效果仍然值得深思。
2009.9
《浦东新区关于加快推进上海国际金融中心核心功能区建设的实施意见》
根据《实施意见》,浦东新区正在陆续推出3项金融创新政策。这3项内容分别涉及外资股权投资管理企业的设立、融资租赁业务发展和航运金融发展。
《实施意见》出台,其中传递的信息表明,浦东新区正致力于建设成为上海国际金融中心的核心功能区。
2009.9
《国务院关于进一步促进中小企业发展的若干意见》
《国务院关于进一步促进中小企业发展的若干意见》规定:自201011日至20101231日,对年应纳税所得额低于3万元(含3万元)的小型微利企业,其所得将按50%计入应纳税所得额,按20%的税率缴纳企业所得税;鼓励民间资本参与中小企业的融资,在表现形式上,鼓励民间资本参与发起设立村镇银行、贷款公司等股份制金融机构;加强和改善对中小企业的金融服务,国有商业银行和股份制银行都要建立小企业金融服务专营机构,完善中小企业授信业务制度,逐步提高中小企业中长期贷款的规模和比重。
微小企业一直是弱势群体,而这次“29,从中央直接发出了明确的信号,支持微小企业、鼓励民间资本。同时,还鲜明地表示,支持民间资本进入小额贷款公司、村镇银行,将来更朝着成为发起者的方向发展。
2009.10
《广州市旧雷火电竞平台登录改造土地处置实施意见》
根据此《实施意见》,土地能"变性",旧雷火电竞平台登录用地政府拍卖,原使用人可享用其成交价的60%;原址临时改建但用地性质不变;企业异地重建停业损失可补偿;集体土地上旧雷火电竞平台登录完善手续后用于商品房开发的,应当先转为国有土地。
《实施意见》提高了原用地单位的改造积极性,同时有利于城市面貌的改善,符合城市规划。
 
2009.11
《工业用地项目评估暂行办法》
温州市政府近日出台《工业用地项目评估暂行办法》规定,今后温州市以公开出让方式取得国有建设用地的工业项目,必须先进行工业用地评估,促进集约化用地。
此办法的出台有利于工业经济的转型升级和土地资源的集约利用。
2009.11
《限制用地项目目录(2006年本增补本)》和《禁止用地项目目录(2006年本增补本)》
1110国土资源部在国土资源部和国家发展改革委发布的《限制用地项目目录(2006年本)》和《禁止用地项目目录(2006年本)》的基础上,增补了相关内容,对新建、扩建和改建的建设项目适用。对不符合上述目录规定条件的,各级国土资源管理部门一律不得办理相关手续。
有利于进一步增强土地政策参与宏观调控的自觉性和主动性,严格土地供应政策,促进产业结构调整和节约集约利用土地。
2009.12
《进一步加强土地出让收支管理的通知》
1217,财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》,明确开发商以后拿地时,分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年,特殊项目可以约定在两年内全部缴清,首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。如果开发商拖欠价款,不得参与新的土地出让交易。
《通知》的目的是想通过提高开发商拿地的首付款,对其资金链形成压力,遏制部分炒地、囤地行为。

四、2010市场展望
2009年初,国家将钢铁、汽车、船舶、装备制造和运输物流业等确立为十大振兴产业,表明政府是想通过淘汰落后生产来实现产业提升和优化布局。此后,上海期待已久的“两个中心”方案获得国务院批准。随后为配合“两个中心”建设,浦东新区和南汇区进行合并,使洋山深水港、外高桥港与浦东国际航空港的现代物流产业组合起来发挥更佳的协同效应。2009年第三季度末,被炒得沸沸扬扬的“大虹桥”终于揭开了神秘的面纱,同时为了配合未来上海国际贸易中心的建立,虹桥商务区被定位为现代服务业的集聚区,面向全国的总部经济和高端商务活动的集聚地。2009年末,上海最引人关注的应该就是迪斯尼项目的正式落户。这一系列政策和规划都表明,上海正在进行产业调整,着眼点是产业升级。
为了实现产业升级的目的,目前上海一方面要淘汰落后的生产制造业、大力发展现代制造业,这必然会增加标准雷火电竞平台登录的需求,因而从长远来看,标准雷火电竞平台登录的租售价格将稳中有升;另一方面要大力发展现代服务业,这将促使政府和企业扩大对研发的投入力度,从而增大总部型和研发类物业的需求,因而,未来市郊商务园区的投资前景可观。此外,随着四万亿投资对内需的不断拉动和贸易、航运业的不断发展,将来上海对物流的需求量必将大大提升,同时在各大项目的推动下,交通基础设施建设也会逐步完善,因而未来上海的物流运输业将会获得长足发展,进而带动标准物流仓库的需求并推升其租金价格。
稿源:上海工业房地产测评研究中心
编辑:雷火电竞平台登录招商网
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