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2013年上海工业土地一级市场供应与交易分析
cf.zhaoshang-sh.com 2014年02月13日13:21 《测试研究中心》

一、供应分析

 

 
图1.
 
图2.
 
 
    2013年全年上海工业土地一级市场共出让地块300幅,2012年为447幅,2011年为492幅,可以看出,上海工业土地出让的地块数在逐年减少;2013年上海工业土地一级市场总供应面积957.12公顷,相比较2012年上海工业土地一级市场总供应面积减少了503.94公顷。无论是在出让地块数量还是土地供应总面积上,上海工业土地的供应都在逐年减少。
 
    从各区县工业土地供应的数量上来看:奉贤仍是上海工业土地出让的大户,2013年度奉贤全年出让地块总数75幅,占上海工业土地地块出让总数的25%;金山和浦东地区(包含原南汇)出让地块总数相同,均为56幅,占上海工业土地总出让数量的18.67%;而闵行地区2013年度出让的地块总数量为13幅,在上海各区域(除市区外)中,数量最少,相比较2012年的45幅工业土地出让数量,大幅减少。而崇明地区,2013年没有工业土地出让。不同区域每年的工业土地存量增量不同,但总体来看,每个区域的供应数量都在减少。
 
    从全年度各区县工业土地供应面积上来看,大浦东地区工业土地供应总面积最多,为262.89公顷,占上海工业土地总出让面积的27.47%;而奉贤地区,虽然总出让地块数量在上海各区县中最多,但总出让面积为204.46公顷,次于浦东地区。2013年上海市区有一幅工业土地出让,总面积为4.4公顷,这也是近两年来的市区首块工业土地出让。
 
    从出让地块的单幅面积来看,2013全年上海工业土地一级市场中出让面积在3公顷以下的地块206幅,占到总出让地块数的68.67%;10公顷以上的大面积地块11幅,占到总出让地块数的3.67%;2013年上海工业土地一级市场中出让面积最大的地块为位于浦东新区的[浦东新区金桥Y000701单元23-01地块],总出让面积为477814.5㎡,产业用途为汽车制造,中标公司为上海通用汽车有限公司。
 
    从土地出让的使用类型来看,2013年度出让的300幅工业地块中,产业类型为生产、制造类用途的工业土地出让共有248幅,面积78.34192公顷,占上海工业土地总供应面积的82.67%,仍是上海工业土地出让中的主流;作为物流仓储用途的土地有5幅,面积共25.6087公顷,占上海总供应面积的2.68%,主要集中在浦东外高桥、洋山港、金山、青浦等地;信息服务类和研发类用途土地7幅,共21.5831公顷,占供应面积的2.26%,相比较2012年的占比1.89%,有所上升。随着上海的产业结构转型,相信以后将会有更多研发服务类地块出让。
 
 
二、交易分析
 
图3.
 
 
图4.
 
 
图5.
 
     2013年度上海市共发布了107批次工业土地的出让公告,总出让地块300幅,截止2014年1月16日成交的地块为282幅,未成交的地块有18幅,成交率为94%,但是由于统计期间,有两个批次的出让公告仍在竞买期间,因此粗略估计2013年年度的成交率为96%左右,流拍率为4%。截止2014年1月16日,2013年度工业土地一级市场已成交面积为877.12公顷,其中总成交面积和总成交金额最多的区域是浦东新区,分别为253.77公顷和28.61亿元。由图3和图4中可以对比看出,嘉定地区总成交面积为30.66公顷,而市区仅为3.72公顷,但是嘉定地区的总成交金额远低于市区的总成交金额,市区为4.7481亿元,而嘉定地区成交总额仅为1.4415亿元,从中可见土地单价的差别。
 
 
三、价格分析
 
图6
 
 
图7.
 
    从图7上海工业土地成交均价走势图看,2013年度上海工业土地一级市场成交均价为57.33万元/亩,较2012年上海工业土地均价有大幅上扬,全年平均上涨了41.66%,几乎上涨了一半之多。之所以2013年上涨这么多,市区的工业土地均价贡献是一大因素,其次随着上海工业土地供应逐年减少,僧多粥少,涨价是市场规律。
 
    具体到各个区县,市区(闸北区彭浦镇334街坊87丘地块)以850.66万元/亩的成交均价无可争议的居于上海各区首位。浦东新区由于计入了原南汇地区,整个大浦东地区的土地成交均价为75.17万元/亩,次于闵行区的75.94万元/亩。与2012年对比,其他区域的工业土地一级市场成交均价都有不同程度的上涨,以青浦地区尤甚。青浦区的工业土地成交均价从2012年的28.57万元/亩上升到2013年的66.33万元/亩,均价平均上涨了132.17%,上升了一倍之多。
 
    青浦区工业土地出让均价大幅起伏,主要和当年出让的土地类型相关。相比较来说,作研发用途的土地对比生产、制造类用途工业土地均价较高,2013年研发服务类工业土地出让平均单价为274.52万元/亩,其中研发用途的浦东新区张江高科技园区中区C-8-1-1地块成交单价高达608.32万元/亩。
 
    从上海工业土地出让总趋势也可以看出,随着上海对现代服务业、高新技术等的倾斜支持,电子通信、互联网服务等产业类型土地开始增多。
稿源:《测试研究中心》
编辑:雷火电竞平台登录招商网
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