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2007年12月11日15:10 来源: 上海招商网


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价格指数延续上升 售价上涨尤为突出
   由以上图表显示,总体而言,上海工业物业租售价格在10、11月份均延续了上升势头,工业物业出售价格上涨尤为突出。据上海招商网统计数据显示,这两个月上海工业物业出租、出售的平均价格较上两月分别上涨1.2%和3.2%。

  上海工业物业租赁市场:由于上海CBD办公物业的平均租金持续上涨,一部分对租赁成本比较敏感的租户转而到距离中心区相对远的闵行、嘉定等外围区域寻找其他选择,因此传统工业园区继续开发总部园等办公物业以满足市场的迁址需求,如浦江智谷、南翔民营总部园等,从而拉升区域租金水平。在国家对外资注册、实体落户等方面的宏观调控下,部分区县由于受到区域内红证雷火电竞平台登录出租受限的影响,租金有所下跌,这也使得上海整体工业物业租金价格上涨速度有所回落。

  上海工业物业销售市场:一方面,工业物业、土地租售价格的持续上涨使得部分实力企业转为购买产权,而近期新增可租售工业物业绝对数量的上升也增加了这些企业对购买到合适雷火电竞平台登录的信心;然而,另一方面,宏观政策的深入实施有效的阻止了红证雷火电竞平台登录的违法出售,工业地产潜力的看好使得更多的工业园区及个人业主采取了“只租不售”的策略,这使得市场实际可售雷火电竞平台登录绝对数量有减无增。笔者认为,以上应该是上海工业物业售价快速上涨的主要原因。

  上海工业物业需求市场:由于受到长三角园区、政府频频来上海招商的影响,特别是吴江、常熟、太仓等上海周边地区“依托上海”的招商思路,对上海工业物业需求数量有一定的分流作用,但影响不大。整体而言,上海需求市场还是保持旺盛,特别对于实力雄厚的优质内、外资企业,上海仍是首选之地。这样的分流,有利于上海顺利实现产业升级,缓解需求市场的过于积聚,促进上海工业物业租售价格的持续平稳上涨。

  鉴于以上市场情况,上海工业测评研究中心负责人建议部分中小型企业可以考虑投资落户于上海周边等长三角区域城市。测评研究中心通过对上海周边地区的实地考察发现,当地政府的城市建设以及工业地产规划能力较强,特别在工业地产方面,区域管理规划的科学合理是上海很多地方所不及的。政府对自身的地区定位和产业导向较为清晰,依托上海的辐射效应,规划建设与时俱进的工业园区和适合市场需求的标准雷火电竞平台登录,对接上海的电子仪器、轻工仪表、精密加工等现代制造业,用相对低廉的租售成本来吸引那些慢慢不能承受上海高商务成本的企业入驻,从而形成一个个相对成熟的中型园区。近期,普洛斯、AMB及盖世理相继在昆山签约购置工业用地,盖世理亦签约南京江宁科学园购置140亩工业用地,沃尔玛配送中心落户在嘉兴等,都显示了长三角工业地产的前景看好。据悉,上海招商网近期将会推出长三角工业地产频道,剖析长三角各区域板块现况及各类优质项目,为投资者直观了解长三角投资市场新添途径。

  由2007年上海市国有土地使用权挂牌出让8号、10号、14号公告及结果显示,上海工业土地一级市场供应量近期有所增多,但是,这样的交易量还是远不能满足市场需求。据上海工业测评研究中心负责人介绍,目前,在上海拿下大块工业用地已非常困难,在其客户群中,向万科、绿地这样的上市公司有较好的工业项目希望购置一两百亩工业土地,过程也较为复杂。

  同时, 11月28日,市政府通知发布的《上海市城镇土地使用税实施规定》,使上海工业地产市场也受到了一定的波及。通知规定对使用土地的单位和个人征收城镇土地使用税,对于商业用房、办公用房、工业雷火电竞平台登录等非居住用房,都不免征。作为政府清理闲置土地的系列政策之一,该政策将会增加那些刻意囤积开发商的持有土地成本,同时这个保有环节的税种也增加了业主出租物业的支出,因此,预计对上海工业地产价格上涨具有促进作用。

2007年上海市国有土地使用权挂牌出让8号、10号公告及结果:

序号
区县
地块名称
产业用途
地块面积
(公顷)
中标人
中标价
(万元)
20070801
青浦区
沪青园工008号地块
飞机制造及修理
13.5
中国东方航空股份有限公司
4050
20070802
宝山区
月杨工业园区月浦园春和路南侧1号地块
精品钢及与宝钢相配套的钢铁延伸业
2.4517
上海越洲钢管有限公司
1250
20070803
宝山区
月杨工业园区杨行园共祥路南侧2号地块
电线、电缆、光缆及电工器材制造
3.6358
上海荷婷源实业有限公司
1995
20070804
宝山区
月杨工业园区杨行园共祥路北侧1号地块
其它金属制品制造
6.5342
上海宝钢工业公司
3585
20070805
宝山区
月杨工业园区杨行园共祥路南侧3号地块
其它金属制品制造
3.5494
上海锦菱金属剪切有限公司
1948
20070806
宝山区
宝山工业园区宝山城市园北区块金勺路北侧地块
通用零部件制造及机械修理
3.752
上海普瑞信钢板制造有限公司
1660
20070807
宝山区
宝山工业园区宝山城市园北区块小川沙河以西一号地块
电工器材制造
0.4538
上海众瑰实业有限公司
187
20070808
宝山区
宝山工业园区宝山城市园北区块石太路北侧地块
钢铁压延加工
2.4949
上海钢月浦资产经营有限责任公司
1095
20071001
闵行区
莘庄工业区工-50号地块
配电开关控制设备制造
6.2345
思源电气股份有限公司
4614
20071002
奉贤区
奉贤区西渡镇1街坊51/24宗地
饲料加工、其他食品加工
5.3303
皇誉宠物食品(上海)有限公司
2674
20071003
奉贤区
奉贤区西渡镇1街坊P1宗地
汽车制造、交通器材及其它交通运输设备制造
7.9699
上海电装燃油喷射有限公司
3984
20071004
临港新城
国际物流园区B0503地块
通用仓储
20.0762
上海临港普洛斯国际物流发展有限公司
7529
20071005
临港新城
自营物流园区C1201地块
通用仓储
13.1193
上海临港国际物流发展有限公司
4920
20071006
临港新城
临港新城自营物流园区C1301地块
通用仓储
6.6001
上海万向国际物流有限公司
2970
20071007
南汇区
宣桥镇工—2号地块
港口起重运输设备制造
14.7467
上海港机设备制造有限公司
6194
20071008
嘉定区
嘉定工业区北和路、西黄姑塘之间工业地块
建筑装饰及水暖管道零件制造
2
雅康金属制品(上海)有限公司
780
20071009
嘉定区
嘉定工业区兴顺路、大沥江之间工业地块
光学玻璃制造
3
上海明月光学有限公司
1215
20071010
松江区
松江XQ-05-005号
电子信息
1.8586
上海浩昱电子有限公司
553
20071011
松江区
松江DK-06-005号
物流仓储
9.9966
明江(上海)国际物流有限公司
3300
20071012
金山区
金山200701012号工业地块
泵、阀门、压缩机及类似机械制造
6.5849
上海市工业区企业发展有限公司
1915
20071013
金山区
金山200701013号工业地块
塑料板、管、型材制造
1.738
上海景光塑胶有限公司
505

 


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